【法律】Pasadena 房东注意：欠租驱赶前置通知程序被法院限制 | 李荻律師事務所

時間:06/02/2026 瀏覽: 1254

在加州做房东，最让人头疼的往往不是租客欠租本身，而是“欠租以后能不能马上启动驱赶”。很多房东以为，只要租客没有按时付租，自己就可以直接发3天通知（3-Day Notice to Pay Rent or Quit），然后尽快去法院开启驱赶诉讼。但现实中，加州很多城市都有自己的 rent control 和 just cause eviction 规则，尤其像 Pasadena 这样的城市，地方租客保护规则一直比较严格。如果房东不了解当地规定，哪怕租客确实欠租，也可能因为通知程序不合规，导致整个驱赶案件被拖延甚至被驳回。

最近，Pasadena 关于欠租驱赶的一个重要程序发生了变化。在 Cal. Apartment Assn. v. City of Pasadena, No. B329883一案中，加州第二上诉区第七分庭审查了 Pasadena 选民通过的 Measure H，即 Pasadena 的租金管制（Rent Control）及正当理由驱赶（Just Cause Eviction）制度。

法院于 2025 年 12 月 18 日作出判决，认定 Measure H 的大部分规定仍然有效，包括租金管制措施、Just Cause Eviction 保护机制以及 Rental Housing Board 的基本监管框架。然而，法院同时指出，Measure H 中的部分规定与加州州法存在冲突，因此不能执行。其中，与房东最密切相关的一项裁决涉及欠租驱赶程序。根据法院的判决，Pasadena 无权在加州州法已经规定的驱赶程序之外，再额外要求房东在启动欠租驱赶程序前向租客发出所谓的Written Notice to Cease（书面纠正通知）。

换言之，对于因拖欠租金而提起的驱赶案件，房东无需再遵守 Measure H 所规定的额外书面纠正通知要求，而应按照加州州法规定的标准欠租驱赶程序进行。

这个案子到底在讲什么？

Pasadena 的 Measure H 原本要求，房东如果想因为租客欠租而启动驱赶，不能一开始就直接进入普通的三天通知程序。房东需要先给租客一份书面纠正通知，意思是正式提醒租客：你已经违反租约，需要停止违约行为，也就是补交租金。

如果租客在合理时间内仍然没有补救，房东才可以继续后面的步骤，例如发3天通知，并在租客仍不付款或不搬出的情况下向法院提起驱赶诉讼。

从租客保护角度看，这个规则是给租客多一次补救机会；但从房东角度看，它会把本来已经很紧张的欠租驱赶流程再往后拖。租客多住一天，房东就多一天损失，如果前置通知还要额外等待，很多房东会非常被动。

法院怎么判？

法院认为，欠租驱赶的基本程序已经由加州州法规定。租客没有按时付租时，房东依法发出 3-Day Notice to Pay Rent or Quit；租客没有在规定时间内付款或搬出，房东才能向法院起诉。这个流程本身已经有明确的时间线。

Pasadena 如果在这个流程前面再增加一份书面纠正通知Written Notice to Cease，并要求房东再等待额外补救期，就等于改变了州法设计好的欠租驱赶程序。因此，法院认为这一部分被州法排除，不能继续作为欠租驱赶的强制前置条件。

换句话说，对于单纯的欠租驱赶，房东不再需要先发 Pasadena 的 Written Notice to Cease，才可以进入欠租驱赶程序。但房东仍然必须发合法、准确、可执行的 3-Day Notice to Pay Rent or Quit。

这是不是代表 Pasadena 的前置通知全部取消？

不是。

这是这次判决最容易被误解的地方。法院并没有取消 Pasadena 的整个 Measure H，也没有取消 Pasadena 的 rent control 或 just cause eviction 规则。法院只是说，在欠租驱赶这个特定场景里，Pasadena 不能额外增加一个州法没有要求的书面纠正通知 Written Notice to Cease。

如果驱赶理由不是欠租，而是租客违反租约、造成滋扰、非法转租、破坏房屋、拒绝合理进入维修等情况，房东仍然要非常谨慎。这些案件可能仍然涉及 cure notice、Written Notice to Cease 或其他本地规则要求。

对 Pasadena 房东有什么影响？

这次判决对 Pasadena 房东整体是利好，尤其是单纯欠租案件。房东少了一个地方前置步骤，欠租驱赶流程会更接近加州普通 UD 程序，时间上也可能更可控。

但这并不代表 Pasadena 驱赶变得“简单随便”。三天通知里的金额、日期、到期日、送达方式仍然必须准确。房东也不能把 late fee、utility、penalty 等不应放入三天通知的费用随意写进去。否则，即使前置 Written Notice to Cease 不再需要，案件仍然可能因为 notice 本身有问题而失败。

另外，Pasadena 仍然是一个租客保护较强的城市。房东在发通知前，仍要确认房屋是否受 Measure H 覆盖、租金是否合规、是否存在 rent registration 或其他本地合规问题。

笔者注解：这次变化最重要的意义，不是让房东记住一个复杂的法律术语，而是提醒房东：在 Pasadena 做驱赶，必须先分清楚驱赶理由。如果是单纯欠租，Written Notice to Cease 这个额外前置步骤已经被法院限制；但如果是违约、滋扰、拒绝维修进入等其他理由，仍然不能直接照搬欠租流程。很多驱赶案件不是因为房东没有理由，而是因为一开始 notice 做错，最后浪费时间和成本。

所以，如果您的房子在 Pasadena，尤其是遇到租客欠租的情况，建议在发通知前先咨询有驱赶经验的律师。驱赶案件一旦从错误的 notice 开始，后面即使重新补救，也可能浪费大量时间和成本。越早把程序做对，越能减少后续被租客抗辩或被法院质疑的风险。

正因如此，房东请务必联系专业的驱赶律师团队解决您的需求。驱赶属于特殊的民事诉讼领域，它不同于普通民事诉讼，需要具备充分的专业知识和驱赶经验的律师才能胜任。尤其驱赶是分地区的，所以在和律师咨询驱赶前，请务必告诉律师您的房子所在位置，并且告诉他们潜在租金管控法案（rent control），确保律师熟悉您房子所在的区域的规定。

此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者拨打我们律所电话 626-723-4849，索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布 Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside 等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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资料来源：Cal. Apartment Assn. v. City of Pasadena, California Court of Appeal, Second Appellate District, Division Seven, No. B329883, filed December 18, 2025；Pasadena Rent Stabilization Department 公开资料。

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